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      成交低存貨增資金少 三重壓力能否加速房價深調

      時間:2011/10/2 16:19:33 點擊:

        傳統的樓市銷售旺季并沒有給低迷的房地產市場帶來“驚喜”。根據市場機構的統計,9月份以來,國內多個城市樓市成交量持續處于低位;與此同時,不久前多個上市房企公布的半年報顯示,房企的存貨量已經達到4年來最高水平;除此之外,隨著流動性的不斷收緊,房企資金鏈更是日益緊張。在成交低、存貨增、資金少三重壓力下,房價深度調整的跡象卻并不明朗,未來樓市的走向引人關注。

        成交量持續低位 消費者“只看不買”

        自年初房地產調控進一步加力以來,重點城市的樓市成交量就開始走下坡路。在9月傳統的樓市銷售旺季開始前,地產銷售已經在多個城市遇冷。即便進入了“金九銀十”,銷量下跌的趨勢依舊沒有改變。中國指數研究院9月16日發布的《2011年8月中國房地產企業監測月報》顯示:在30個監測城市中,逾五成城市成交面積環比下跌,7個城市環比跌幅超過20%。進入9月以來,在中國指數研究院重點監測的35個城市中,樓市成交量同比下降的城市數量由19個上升為22個,其中成交量同比跌幅超過30%的城市也由11個上升為13個。

        銷量的下跌在重點城市的表現尤其明顯。據鏈家地產市場研究部統計,9月份北京商品住宅成交量不足5000套,成交價連續回落,降價范圍蔓延至城區內部,近四成二手房區域面臨價格二次“探底”。鏈家地產首席分析師張月認為,9月份一、二手房的成交總量不會超過13000套,并有可能創出歷史新低。

        業內人士分析認為,受限購、限貸等多重調控政策的影響,潛在的購房者無論從購房資格還是購買能力上都開始受到明顯限制,這直接導致了成交量的回落。而樓市整體預期的變化,也使不少消費者在短期內購房的意愿下降。

        中國指數研究院不久前發布的《2011年三季度北京消費者購房行為調查報告》顯示,計劃1-2年以內購房的北京購房消費者有所增多,近一年內計劃購房的消費者有所下降。2011年三季度,一半的受訪者計劃于一年內置業,其中21.3%的受訪者計劃半年內置業,28.7%計劃于半年至一年內置業;與第二季度的51.5%相比,略有下降。而計劃1-2年內置業的受訪者,比重則有所增加,由上一季度的27.2%上升至31.6%,環比增加4.4%。

        存貨達歷史新高 “以價換量”勢在必行

        成交量的回落,直接導致了開發商庫存的增加。根據不久前陸續公布的上市房地產公司半年報,上市房企的存貨量已經達到4年來的最高水平。

        據Wind數據統計,二季度兩市136家房地產公司的總存貨較一季度增長突破萬億元大關,達1.07萬億元。其中,最引人關注的“招保萬金”四大巨頭,今年二季度的存貨數據高達1713.66億元、1392.57億元、605.90億元、444.70億元,同比分別增長53.65%、48.48%、33.57%、34.56%。

        數據同樣顯示,在一線城市,截至目前的去庫存時間一般需要1年以上,甚至到2年左右。萬科8月銷售104.8億元,按此速度要完全消化庫存將需要超過16個月的時間。而保利和金地兩大房企也分別至少需要23個和27個月。

        國家統計局公布的數據顯示,前8個月全國住宅新開工面積為102089萬平方米,而同期住宅的竣工面積則為37095萬平方米,差額高達6.5億平方米,這顯示出樓市的潛在供應量較大。

        在北京,鏈家地產的統計顯示,截至9月25日,9月新開盤項目供應住宅7667套,成交407套,當月新增庫存7260套。鏈家地產首席分析師張月認為,預計年前,開發商除了加大在高端項目上的獲利機會外,還會通過多種方式消化庫存,否則,大量庫存積壓和年底新項目增多,有可能會使明年初的項目難以抵抗價格普降的壓力。

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      作者:佚名 來源:不詳
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